La loi pour le développement économique des outre-mer du 27 mai 2009 a modifié le régime actuel
De la réduction d’impôt prévue en faveur des particuliers.

Qui est concerné ?
Tous les contribuables souhaitant réduire leur impôt en investissant en outre-mer soit dans le logement habitation principale soit dans le secteur locatif

Investissement dans le logement habitation principale

Désormais le prix de revient ou d’acquisition du logement n’est dorénavant pris en compte que dans la limite d’une surface habitable de 50 à 150 m2.
Un prochain décret fixera les critères.

  Attention :
La nouvelle loi réserve le dispositif aux primo accédants qui d’ailleurs peuvent en plus bénéficier du prêt à taux zéro
Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’acquisition ou la date d’achèvement

Taux de la réduction
25% pendant 10 ans soit 2.5% par an de réduction d’impôt
La base est égale au prix d’acquisition ou prix de revient du logement retenu dans sa surface
Limite avec un plafond pour 2009 de 2380 € ttc de prix/m2 surface habitable majorée de 14 m2 pour la varangue (terrasse)

Exemple :
Vous investissez sur un appartement à 210 000 € dont la surface habitable est 72 m2 + 15 de terrasse
Nous retiendrons pour l’assiette fiscale 72+14x2380 = 204 680 €
La réduction d’impôt sera de 51 170 € sur 10 ans soit par an 5117 €

Investissement dans le locatif

Deux possibilités s’offrent à l’investisseur :

- Soit vous louer en loyer libre
- Soit vous louer en logement intermédiaire

Loyer libre
La réduction d’impôt est maintenue au taux de 40% sur 5 ans soit une réduction fiscale de 8% par an pour les investissements engagés jusqu’au 31 décembre 2010.
Ce taux sera ramené à 30% à compter du 1er janvier 2011 et après 2011 la réduction d’impôt dans le secteur libre est supprimée.

Loyer intermédiaire
Dans ce secteur la réduction d’impôt est de 50% soit 10% par an sous réserve que les conditions de ressources du locataire ne dépassent pas un certain plafond (ex pour un couple avec enfant les ressources nettes du futur locataire ne doivent pas dépasser 56032 €)
Et que le bailleur s’engage à ne pas dépasser un montant annuel de loyer fixé à 150 €/m2 habitable pour les départements d’outre-mer.
(Les conditions sont révisées annuellement par un bulletin officiel des impôts)

Cette disposition perdurera jusqu’au 31 décembre 2010, et au premier janvier 2011 le taux sera ramené à 45% et à 35% à compter du 1er janvier 2012.
Les investissements engagés ultérieurement n’ouvriront pas à la réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies A du CGI.

Des majorations de taux sont également obtenues lorsque le bien est situé dans une zone urbaine sensible (+10 points) ou lorsque l’investissement bénéficie d’énergie renouvelable (+4 points).

Choix des formules :

Il est fonction de l’assiette fiscale du client et du souhait d’optimiser au maximum
Il faut savoir que le prix plafond du logement intermédiaire est souvent supérieur au prix réel du marché
La seule contrainte réside dans l’appréciation des ressources du ménage.
D’une façon générale nous analysons l’option à retenir au moment de la déclaration fiscale ou lors de l’étude de faisabilité d’un candidat locataire.

Exemple succinct de simulation au plan de la trésorerie sur une période de 5 ans

Achat appartement type F3 de 83 m2 dont 11 de terrasse au prix de 200 000 € frais de notaires inclus
Financement assuré par un crédit de 190 000 € sur 20 ans
Mensualité assurance comprise (taux 0.10 possible pour l’investissement locatif avec notre compagnie) sur la base d’un taux de 4.2% ha
Soit par mois 1188 €
Loyer attendu 700 € hors charges
Coût de la gestion avec assurance loyers impayés 10.5%
Loyer intermédiaire avec une réduction fiscale de 50%

Par an	Besoins		Ressources
Rembt prêt	14 256 €	économie fiscale	19 754 €
Gestion	882 €	loyers	8 400 €
Total	15 138 €		28 154 €

Gain de trésorerie annuelle …….. +13 016 € sur 5 ans ……….. 65 080 € Ce différentiel permettra

- soit de revendre au bout des 5 ans, de récupérer le solde du crédit
(hypothèse de vente à 200 000 €) soit 33 750 € +65 080 € = 98 830 €
Et d’envisager une nouvelle opération

- soit de poursuivre le remboursement du crédit pendant 10 ans sans aucune ponction supplémentaire sur la trésorerie

Conditions :
cela sous–entend une rigueur de gestion et que tous les mois un compte spécial ouvert à la banque enregistre l’économie fiscale dès le 1er janvier 2010 ce qui permettra un autofinancement du bien

D’autres montages peuvent être réalisés avec des financements in fine ou un financement limité à la période de défiscalisation et un autre d’une durée plus longue
Le bien peut également être récupéré à l’issue des 5 ans pour son usage personnel ou de le louer en saisonnier

Notre société est à vote disposition pour répondre à vos interrogations sur ce type d’investissement défiscalisant, réaliser les simulations et vous proposer la meilleure solution pour votre patrimoine et votre fiscalité

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